不動産投資を志した方の中には、一度くらい「コインランドリー投資ってどうなんだろう？」と考えたことがあるのではないでしょうか。
私の不動産仲間の中には、なんと大型ショッピングモールに出店して、コインランドリーを運営している人もいます。
そんな話を聞いていると、
「コインランドリーって、実際のところ儲かるものなのかな？」
と思うこともあります。
実は私も、所有している物件の一角でコインランドリーを運営しています。
その物件を購入した当時、なんと空きテナントが5区画もありました。RC造で、築年数は私より少し若いくらいの物件です。
妻からは、
「こんな物件を買って大丈夫なの？」
と言われました。
ただ、目を疑うほどの利回りだったこともあり、私としては、
「融資さえ出るのであれば買ってみよう」
という気持ちで、あまり躊躇せず購入しました。
その物件には、居住用の部屋も9室ありました。
ところが、その部屋には室内に洗濯機を置くスペースがないような間取りもありました。
そこで、
「それなら、入居者のためにもコインランドリーを作ってみよう」
と考えたのが始まりです。
もちろん、最初はコインランドリーのフランチャイズ加盟も検討しました。
実際に現地を見てもらったのですが、
「このテナントの広さでは、置けても2台くらいです」
と言われました。
ただ、私としては、
「かなり小さい店舗ではあるけれど、本当に2台しか置けないのかな？ もう少し置けるのでは？」
という感覚がありました。
そこで、自分でコインランドリー機器のカタログを取り寄せました。
機械の寸法を一つひとつ確認しながら自分で図面を引き、実際に何台置けるのかを検討してみました。
売上についても、フランチャイズの担当者や機械業者など何人かに話を聞き、
「この場所であれば、このくらいの売上になるのではないか」
と自分なりに予測しました。
そして機械については、中古を中心に揃えることにしました。
結果的には1台だけ新品にしましたが、それ以外は中古です。
ただし、機械については、後々の修理やメンテナンスのことも考えて、国内メーカーのものにしようと決めました。
機械を設置する業者や内装工事会社についても、インターネットでかなり探しました。
何社か調べながら、
「ここなら大丈夫そうだ」
と思える業者を自分で選びました。
これは実際にやってみて強く感じたことですが、業者選びはかなり重要です。
店舗の配置についても、自分で図面を引きました。
「バックヤードはこのくらいあれば大丈夫なのか」
「この配置でメンテナンスはできるのか」
といったことも、フランチャイズの担当者などに聞きながら検討しました。
そして最終的には、小さなテナントの中に4台の機械を設置することができました。
フランチャイズ本部の方からは「2台まで」と言われていた場所に、結果として4台置いたわけです。
こうしてコインランドリーを作り、運営をスタートしました。
そして、いろいろ教えていただいたフランチャイズの方には申し訳なかったのですが、最終的にはフランチャイズには加盟せず、自分で運営することにしました。
当時は、とにかく分からないことばかり。
カタログを取り寄せたり、人に聞いたり、図面を引いたりしながら、手探りで作ったコインランドリーでした。
しかし、実際に2.5年、運営してみた今だからこそ分かることがあります。
「このくらいの規模なら、機械はこのくらいがいい」
「この配置にした方が使いやすい」
「ここにはお金をかけるべきだけれど、ここにはそれほどかけなくてもいい」
そんなことが、当時よりかなり分かるようになりました。
もし今、もう一度同じ場所にコインランドリーを作るとしたら、当時とは少し違った作り方をすると思います。
そして、そもそもコインランドリー投資は本当に儲かるのか。
フランチャイズへの加盟は必要なのか。
今振り返ると、私なりに思うところがあります。
次回は、そのあたりを実際に運営してきた経験をもとに書いてみたいと思います。
